פטור ממס בחלוקת נכסי מקרקעין בין יורשים 

בעת קבלת נדל"ן בירושה (בית, חנות, דירה או קרקע), יש חשיבות רבה לאופן חלוקת הנכסים בין היורשים. החשיבות נובעת לא מעצם חלוקת הנכסים, אלא מרצונם של היורשים למכור ולממש את הנכסים בעתיד, בצורה חופשית ככל האפשר, ולשלם כמה שפחות מס.

לדוגמא – 2 יורשים (2 אחים) קיבלו מהוריהם בירושה 2 נכסי נדל"ן (שתי דירות). שני האחים נרשמו כבעלים של שתי הדירות – על שם כל אחד מהאחים נרשמה הבעלות ב-50% מהזכויות בכל אחת מהדירות.

הדירות הושכרו במשך תקופה של מספר שנים וכעת האחים רוצים למכור את שתי הדירות ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים.

אילו האחים היו מחלקים ביניהם את הדירות כך שעל שמו של כל אחד מהאחים היתה נרשמת דירה אחת בלבד – הם לא היו זקוקים לשיתוף הפעולה והסכמת האח הנוסף לצורך ביצוע המכירה. כמו כן, ולא פחות חשוב – על מנת למכור את שתי הדירות ולא לשלם מס שבח – שני האחים יצטרכו להשתמש ב-2 פטורים (וייתכן שלצורך כך יצטרכו להמתין מספר שנים בין עסקה לעסקה). אם על שמו של כל אחד מהאחים היתה נרשמת דירה אחת בלבד – הם היו יכולים למכור את 2 הדירות תוך שימוש בפטור אחד בלבד.

טיפול חפוז וללא מחשבה מעמיקה בנכסיו של המוריש עלול לעלות ליורשים בתשלום רב של מס.

החוק איננו מתייחס להורשה כעסקת מקרקעין החייבת במס (חוק מס עזבון בוטל בשנת 1981) ומכאן גם אין בכלל צורך להמציא אישורים מרשות המסים על מנת להעביר בעלות על שמם של היורשים.

מעבר לכך היורשים אינם צריכים לדווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על רישום הבעלות בנכסים שקיבלו בירושה של שמם.

היורשים יצטרכו להמציא לרשות המסים מסמכים בדבר קבלת הנכס בירושה, רק כאשר ירצו למכור אותו.

באופן עקרוני, חלוקת נכסי נדל"ן בין שותפים, כמו גם בין יורשים, הינה עסקת חליפין המהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). אולם בסעיף 5(ג)(4) לחוק קבע המחוקק שלא יראו את החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים כמכירה לעניין החוק, ובלבד שבמסגרת אותה חלוקה לא ניתנה תמורה בשווה כסף או בכסף, שאינו נכס שנמנה עם נכסי העיזבון.

הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מעוררות שאלות פרשניות סבוכות ומורכבות כגון מהו היקף נכסי העיזבון? מה יחשב לחלוקה ראשונה? מהו המועד שבו החלוקה הראשונה הסתיימה? וכיו"ב.

האם שימוש בנכסים ופירותיהם ע"י בן הזוג שנותר בחיים מהווה חלוקה?

לעיתים קרובות מסכימים היורשים, הילדים, מתוך דאגה להורה שנותר בחיים, כי הוא ימשיך ויתגורר בדירת המגורים ואף יהנה מפירותיהם של נכסים נוספים אשר היו בבעלות משותפת של שני בני הזוג, או בבעלות בלעדית של המוריש. בדרך כלל אין בכך משום ויתור על זכותם לרשת את ההורה המנוח.

נקבע כי מקום בו הילדים היורשים העמידו את הרכוש אותו ירשו ואת פירותיו לשימוש ההורה שנותר בחיים מבלי להעביר ברישום את זכויותיהם על שם ההורה שנותר בחיים הדבר לא יחשב ל"חלוקה ראשונה" והילדים היורשים יוכלו בכל שלב (לפי פטירת ההורה שנותר בחיים ולאחר מכן) לחלק ביניהם את הרכוש מבלי שיחובו בשל כך במס.

חלוקה בפועל (בעין) של נכסי הנדל"ן ליורשים באופן שונה מחלקם היחסי לפי צו קיום הצוואה / צו הירושה  

בהתאם להוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק, אין דרישה שבחלוקה הראשונה בין היורשים יישמרו יחסי השווי המקוריים שנקבעו בצו הירושה או בצו קיום הצוואה.

יחד עם זאת, מנקודת המבט של שלטונות מיסוי מקרקעין, פער מהותי לא מוסבר בין יחסי השווי המקוריים שנקבעו בצו הירושה או בצו קיום הצוואה לבין יחסי השווי של הנכסים כפי שחולקו בין היורשים בפועל עלול להצביע, על איזון באמצעות נכסים שאינם נמנים על נכסי העיזבון (איזון אשר לפי הוראות החוק אינו פטור ממס).

לפיכך, במקרה של פערי שווי מהותיים, בין מה שנקבע בצו קיום הצוואה או בצו קיום הירושה לבין החלוקה בפועל, אשר אין להם הסבר סביר, יעבור נטל הראיה ליורשים להראות ולהוכיח שהחלוקה נעשתה ללא תמורה מחוץ לנכסי העזבון.

דוגמה להסבר המצדיק פער שכזה היא אם אחד היורשים קיבל סכום כסף משמעותי עוד לפני פטירת המוריש או לחילופין, אם אחד היורשים התגורר במשך שנים באחת הדירות השייכות לעזבון ללא תשלום למוריש.

חלוקת עזבון באופן שונה מהירושה לאחר שנים רבות ולאחר שבוצעו פעולות בנכסים

לעיתים במסגרת הירושה עוברים הנכסים במושעא (במשותף) על שם היורשים ללא חלוקה ספציפית ביניהם ועד להתארגנות היורשים בנוגע לחלוקה מוסכמת ביניהם של הרכוש עלול לחלוף זמן ניכר.

במקרה כזה להתנהלות היורשים בפרק הזמן שמאז פטירת המוריש ועד למועד שבו יחליטו על חלוקת הרכוש ביניהם השפעה מכרעת לגבי השאלה אם יסכימו שלטונות מיסוי מקרקעין לראות בחלוקת הרכוש בין היורשים "חלוקה ראשונה" שאינה חייבת במס. יש צורך לבחון כל מקרה לגופו לאור נסיבותיו הייחודיות ולאור המסכת העובדתית הייחודית לו.

שני עיזבונות של בני זוג או של ילד והורהו אשר יראו אותם כעיזבון אחד

סעיף 5(ג)(4) לחוק קובע כי יראו עיזבון של שני מורישים שהם ילד והורהו או שני בני זוג כעיזבון אחד, אלא אם כן הסתיימה קודם לכן חלוקתו של אחד העיזבונות.

אם בפועל, מההתנהגות היורשים, טרם פטירת המוריש השני, ניתן ללמוד כי הסתיימה ביניהם חלוקת העיזבון של המוריש הראשון – שלטונות מיסוי מקרקעין לא יאפשרו לראות בשני העיזבונות כעיזבון אחד, ולא יאפשרו לחלק "מחדש" בין היורשים את הנכסים הכלולים בשני העיזבונות, ללא חבות במסים.

שינוי הסכם חלוקה וביצוע חלוקה בשלבים

הסכם חלוקת עיזבון, כמו כל הסכם אחר, יכול וישתנה לאורך השנים. ככל שההסכם המקורי לא השתרש בקרקע המציאות, לא יראו בשינוי להסכם כחלוקה נוספת החייבת במס. חלוקת העיזבון לראשונה יכולה להתבצע בשלבים, בפרט אם מדובר במספר רב של נכסים או במספר רב של יורשים.

חלוקת נכסים שהתקבלו אגב פירוק חברה שמניותיה התקבלו בירושה

האם יורשים שירשו מניות באיגוד מקרקעין יכולים לפרק את האיגוד (החברה) ואז לאחר קבלת נכסי החברה במושע (במשותף) עקב פירוק החברה, לבצע חלוקה ביניהם של הנכסים, אשר תחשב כחלוקה ראשונה ולא תחויב במס?

התשובה תלויה בעובדות ובנסיבות הייחודיות של כל מקרה ומקרה.

בכל מקרה, טרם ביצועה של עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה לעיתים קרובות, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד רכניץ, קסלר ושות' משרד עו"ד ונוטריון העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.